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內容來源：飯總選房

北京3月二手房住宅成交量22192套！

我們統計了2021年以來北京各月二手房成交量：

從數據上可以直觀看到，今年3月份二手房成交量達到24個月以來最高值，并且24個月以來首次破2萬套！

可以更夸張地講，是從2017年4月至今，近6年來的二手住宅網簽最高點。（ps：數據來源房小秘-十一，僅供參考）

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二手房市場漲聲熱烈

從2021年1月至2023年3月，北京二手房單月成交量平均值是14122套，平均不足1.5萬套/月。

我們一直強調，北京二手房成交量每月低于1.5萬套，市場屬于低溫運行。而每月1.5萬-1.8萬套市場就比較火熱了。超過1.8萬套甚至2萬套，市場就可以用非常火爆來形容了。

上一次北京二手房成交量突破2萬套是在2021年3月份，當時成交量在22172套，也是北京部分二手房價格跳漲的時候，許多賣家十幾萬、幾十萬得漲。

而當前房價的反應和市場火爆情況同樣互相輝映。

這兩天，北京市場喊漲聲一片，我們的很多購房者在二手房談判的過程中，都遇到了業主坐地起價的情況，而且一漲就是幾十萬！很多小伙伴不禁要疑惑，我們前兩天發的文章上不是寫到北京房價整體在下跌嗎？但為什么市場上很多房子都漲價了？主要還是房價兩級分化的現象更加劇了。往下看，下面會詳細跟大家講。

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為什么交易量大漲

主要還是以下這些原因導致購房者預期發生了很大的變化：1、北京樓市，政策面向好無論是二十年房地產重回支柱產業，還是妨礙房地產消費的一律干掉，央行、稅務總局、住建部紛紛表態要支持剛需和改善。尤其是住建部，這家伙可是好久沒表態了，五年時間風平浪靜，畢竟是直接主管部門。如果說上面信息多數在供給端資金層面上下功夫，年后鶴總在達沃斯論壇上再次表示要支持房地產行業，明確提到要放松房地產市場過熱期間的一些管制政策，有效擴大需求。這就比較狠了，是2008年底4萬億、2014年底去庫存之后第三次非常明顯的信號！就連平常不怎么關心樓市的朋友，也開始蠢蠢欲動。2、聰明人買房，一直是悄無聲息一部分聰明的購房者已經選擇節前上車了，倒不是因為這個成交量暴漲的消息，而是每年春節后房價、成交量、租金都要漲一大截，也是全年房地產成交量的最高峰，遠超所謂的金九銀十。二十年來，這個規律除了2020年疫情影響之外，無一例外，包括2017年317政策發布同期！所以，春節后很長一段時間必然是一票看房買房高峰期，這也屬于歷史規律。我們一直強調，機會是留給有準備的人，那些天天嘴里講著我不買房的人，你以為他真的不買？在你動這個心思的時候，他已經做完了市場分析、樓盤對比，已經開始挑選戶型，等待入手時機了。就像上學時期的學神們，嘴上喊著「我沒有復習，打算裸考」「看什么書啊，該玩就玩」，然后你也撕掉書本到網吧通宵三天三夜。成績下來，傻眼的還是自己。3、樓市分化，別當任人宰割的韭菜「分化」這個詞，我在以往的文章曾無數次提及，市場好的時候，好的更好，而差的更差。房價核心還是圍繞產業片區和人口走，像海淀、朝陽、豐臺、亦莊同比漲幅都在5%左右，區域優勢明顯。亦莊、中關村、望京等產業片區集中的區域的房價顯得更為堅挺。部分片區、小區漲幅仍然不錯，好房源出來后依舊很快被秒，價格分化愈發明顯。但沒有優質教育、沒有地鐵、沒有商業也沒有景觀的樓盤，一個字，難。風浪之下，誰是大船，誰是小船，一目了然。

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市場熱度能持續多久

我們預測，4月份購房需求會繼續釋放，4月下旬到5月初開始將逐漸放緩。

持續釋放的消費需求主要還是會集中在三大人群中：大資產配置、剛需、學區需求，其中剛需占比70%。北京的房價將繼續分化。北京部分優質片區未來一段時間不可避免將迎來一波小漲幅。北京房價漲跌的核心還是圍繞產業片區和人口走，像海淀、朝陽、豐臺、亦莊同比漲幅都在5%左右，隨著這輪房價波動，區域優勢會更明顯。同時，購房者的決策周期將持續縮短。大水漫灌將持續引發看房買房需求釋放。不過，大家買房還是要從自身需求角度出發。自住的購房者，一定是以通勤為主。北京比較堵，一定是讓自己輕裝上陣。第二是升值空間，第三是性價比，第四是對房子的要求，像戶型、物業、臨地鐵等，必須結合自身需求明確清楚！投資購房者，要明確自己的投資方向。一是以升值為主，主要是片區當前房價不高且周邊有較好產業交通學區等配套規劃。二是以租金回報率為主，用現金流還貸養一個房子，等待長期升值。此類房子往往升值評分較差。三是保值為主，主要是當前片區比較成熟，房價較高，但周邊難以規劃提升片區潛力，所以升值慢。優點是抗跌性強，租金回報率不高但出租容易。這三個方向同等預算下很難兼得，需要明確自己的投資方向，不要試圖全占。北京房價目前還算穩定，但逐漸進入分化狀態，位置好、物業好、戶型好的房子進入上漲通道，反之有降價的風險。希望大家都能找到最合適的房子。提示：公眾號平臺更改了推送規則，如果不想錯過精彩文章，記得讀完點個“贊”、點個“在看”，這樣每次新文章推送才會第一時間出現在你的訂閱列表里！

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