最近隨著各省市陸續公布2022年的人口數據，中國的人口新一輪聚集特征開始出現新的變化。
(資料圖)
浙江的杭州，安徽的合肥，湖北的武漢依然是全國人口凈流入最大的城市，而遼寧、河北、河南、天津、山東、北京等省市，人口持續凈流出的規模比較明顯。
這也就意味著中國的人口依然是“北方流出，南方流入”，同時呈現出“一線流出，新一線流入”和“東部減少，中西部增加”的明顯特點。
而在2022年全國人口流向結果來看，京津冀城市圈作為全國重點五大城市群之一，常住人口居然凈流出超過了40萬人，確實讓人“意外”。
根據北京、河北、天津等三個省市2021年-2022年的人口數據顯示：
2021年京津冀常住人口凈流出大概是30萬人，而到了2022年常住人口凈流出規模已經超過了40萬人。
在短短的一年時間內，京津冀人口凈流出再次減少了40萬人，其中北京2022年多減少了4.3萬人，天津減少了10萬，河北減少了28萬。
如果按照這個速度減下去，10年整個京津冀地區將會凈流出人口高達300-400萬人，甚至會更多。
從2010年到2020年，東北三省的常住人口減少了1100萬人，幾乎是全國人口凈流出規模最大的地區。
京津冀地區如果按照目前的趨勢，人口逐漸“東北化”并非虛言。
為什么京津冀地區的人口凈流出規模會越來越大？人口凈流出會不會影響到北京地區的房價？
根據北京統計局的數據，2022年整個京津冀地區的經濟總量已經超過10萬億，僅次于長三角的30萬億和大灣區的12萬億，經濟規模如此龐大，為什么會留不住人口？
京津冀地區之所以人口加快凈流出，根本原因還在于北京持續的“疏解”和“高質量發展”。
2017年9月北京新一版城市總規出臺，正式確定了北京的人口上限為2300萬人，北京從此開始了“深入疏解”和“高質量發展”的新歷程。
從北京歷年的人口數據上也可以看出：2016年-2017年是北京常住人口的頂峰期，達到了2195萬人。
從2017年開始，北京常住人口開始逐漸下降，到了2022年，北京常住人口已經降到了2184萬人，五年時間減少了11萬人左右。
甚至為了“非首都功能”的疏解，2017年還專門成立了國家級新區“雄安新區”，重點用來推動和承載北京的“疏解功能和人口”。
著名的投資機構摩根士丹利曾經有過假設推測：預計北京地區需要搬遷約452萬人口至雄安新區。
但是很顯然，這個人口數據被“夸大了”。
根據雄安新區的規劃，雄安新區目前的人口總量是105萬人左右，遠期規劃人口總量也才200-250萬人左右，壓根就不可能有452萬人從北京遷往雄安新區。
但是不管如何，隨著雄安新區的設立，北京人口疏解和產業高質量發展將是一個長期的過程，短期內是不可能停滯的。
正是因為北京這邊不斷的“疏解和升級”，但是河北和天津卻又“承接不住”，同時北京“人口嚴控政策”的不斷加深，河北和天津的人口無法進入北京謀求更大的發展，也在加速向南方大城市轉移。
從而導致了整個京津冀地區人口的大規模凈流出，這種人口凈流出的狀態，估計在短期內很難改觀。
那么，北京人口的疏解和產業的升級高質量，對整個京津冀的房價會有什么樣的影響呢？
第一，對北京的房價幾乎沒有影響。
因為北京的“人口疏解”本質上是“騰籠換鳥”：是將一部分人口疏解出去，但是北京每年還在持續積分落戶和引進高校畢業生。
2022年北京甚至還放寬了“高校畢業生的落戶條件”：本科學歷滿足條件就可以落戶。而在2022年之前，北京畢業生落戶必須研究生學歷。
由此可見，北京的人口疏解，本質上只是在從“人口紅利”逐漸過渡到“人才紅利”，住房購買力只強不弱。
同時北京除了有2180萬的常住人口，同時還擁有超過700萬的流動人口，北京人口對于北京住房來說，顯然是“過剩的”。
所以就算北京疏解幾十萬人口，對于北京的房價來說，幾乎沒有任何影響，因為北京的中高端人才規模在持續放大，而且人口規模對于住房供應來說，依然是“嚴重過剩的”。
簡單來說，北京壓根就“不缺人”，北京只是缺“極具購買力的高端人才”，人口“騰籠換鳥”后的北京，中高端樓盤和改善盤更有升值潛力。
也就是說，北京未來的主力需求主要在改善和中高端樓盤。
第二，對河北來說，影響最大。
在過去的十年，河北環京地區的最大購房群體就是北京中低端產業的就業人口，包括各種小批發市場的商戶、各種汽配城的員工等。
但是隨著北京的“高質量發展”，北京的中低端產業逐漸被疏解出去了，很多產業到了河北以后，由于失去了北京的購買力，而逐漸消亡了。
這也就意味著環京地區的主力購房群體，其實已經被北京“疏解掉了”，而能夠留在北京的人群，又看不上河北環京地區的居住環境。
所以隨著北京的疏解，除了燕郊大廠香河的“北三縣地區”以外，河北環京的大部分地區其實都面臨“人口空心化”的危險。
2017年的北京新版城市總規中，首次將通州和北三縣的協同發展納入其中，這說明“燕郊大廠香河的北三縣地區”本質上已經納入北京的功能區發展，也進入了“高質量發展”的行列。
未來北京會把“產業、配套、地鐵”向北三縣地區延伸，促進北三縣地區的“升級”，這樣才能吸引和承載北京的中高收入群體。
綜上所述，我們認為所謂的“京津冀地區人口跌40萬”，歸根結底是北京主動“疏解”的結果：騰籠換鳥，中高端人才留下來，而隨著中低端產業的疏解，很多收入不高的群體很難在北京留下來了。
甚至導致河北和天津的很多人口，進京的機會越來越難了，南方的新一線城市才是這部分人的最好歸宿。
所以未來北京的購房群體素質會越來越高，收入也會越來越高，對房子的居住條件要求也會越來越高，這部分人的需求會越來越多。
因此，不管是在北京，還是在北三縣，好交通、好環境、好學校、好醫院、好品質的好房子，永遠都不缺買房人。
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