3月23日,北京2023年首輪土拍共掛牌2宗地塊,均位于昌平區,一宗位于昌平新城東區三期、另一宗位于朱辛莊地鐵站左側。出讓土地面積共6.38萬㎡,總起價38.3億元。
其中,首開以底價27億元拿下新城東區地塊,搶奪激烈的朱辛莊0028地塊最終被上海大華以12.995億+溢價率15%收入囊中。整體來看,2宗地共計收金39.995億元。
(資料圖片)
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冷熱分明 利潤空間決定土地命運
本次土拍,兩宗地塊呈現了截然不同的命運。
昌平新城東區地塊僅首開1家報名,最終由首開以底價27億摘得,成交樓面價24956元/㎡,出讓面積4.92萬㎡,規劃建面10.8萬㎡,商品住宅銷售指導價5.3萬元/㎡,無配建。
與之相比,朱辛莊地鐵站附近地塊則是受到42家開發商追捧,該地塊出讓建設用地面積14653平米,體量較小,規劃建設用地面積36632平米,起始價11.3億元,推出樓面價30847元/平米。地塊合理上限價格12.995億元,上限樓面價35475元/㎡。政府指導價格62000元/㎡。最終房地價差26525元,較之前熱點地塊房地價差略低,但利潤空間依舊充足。
諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪指出,雖然2宗地塊熱度分明,但新城東區地塊的平淡成交與朱辛莊0028地塊的熱度空前均是有跡可循。昌平新城東區地塊雖然地處昌平中心,但是卻在北六環外,大多是地緣性客戶,而且體量大、總價高,很難出現激烈的競爭局面,最終僅獲首開的青睞。
相對而言,朱辛莊0028地塊的優勢更為突出,該地塊臨近地鐵、規模小、總價低、無現房銷售等其他條件限制,享萬達廣場等商圈以及中關村(000931)生命科學園等產業輻射,而且周邊購買力強勁,對于房企而言,利潤空間相對較大且項目入市銷售情況可觀,因此“搶手”是必然。
中指研究院高級分析師張曉飛認為,朱辛莊地塊熱度與此前小紅門地塊有異曲同工之處,規模小、利潤高、資金少、流速快、難度低。吸引除長期關注北京市場以外的各種企業競相參與。最終搖號階段被上海大華地產企業競得,成為本次土拍最受關注企業。
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“生面孔”來勢洶洶 土地市場復蘇?
北京昌平朱辛莊地塊的報名企業數量多、拿地熱情高漲,是今年全國土地市場中值得關注的現象。
資料顯示,朱辛莊地塊是北京招拍掛以來房企參與數量最多的地塊,該地塊報名房企 42 家,線上報價房企30家,搖號現場,全部報名房企均舉牌表示參加,引發了北京土拍有史以來最火爆的搖號大戰,搖號中簽率被拉低至 2.38%。
引發眾多房企參拍,主要是由于朱辛莊 0028 地塊的開發門檻不高,規模小、總價低。
值得關注的是,本次參與競拍的房企中,還有不少“生面孔”,比如,該地塊的最終競得者大華地產,公開信息顯示,大華地產是一個以上海為重心的老牌區域型房企,總部位于上海。此次是大華地產第一次在北京市場拿地。根據中指研究院數據顯示,2022年大華集團在全國范圍內實現銷售金額361.0億元,位列百強房企第57位。
此外,海南恩祥、江蘇海鴻、明芳地產、邯鄲合金房地產、河北萬浩、湖北天創等企業也極少出現在北京土地市場中,穿透這些房企的股權結構,除了湖北天創有國企背景以外,其他企業大股東全部是自然人。
易居研究院研究總監嚴躍進指出,此次拿地的房企中,有很多陌生面孔,實際上也說明在這一輪土地交易市場中,一些大房企相對保守,則使得其他房企投資拿地的意愿明顯增強,同時也體現了對于北京市場的看好。
他認為,此次北京昌平拍地事件,也是土地市場復蘇的重要案例。目前還很難說土地市場明顯回暖,但是從各地的情況看,出現了一些零零散散的小復蘇。尤其是部分地塊的競拍意愿比較強,說明房企會有較為積極的拿地意愿。
“此類拍地進一步說明,地塊的性價比若是高,那么房企拿地意愿會明顯增強。這也要求后續各地在供地方面要注重地塊的優勢,減少拿地方面的約束,進而確保房企拿地減少顧慮,同時積極拿地。類似情況下,土地市場也有持續小復蘇的可能?!眹儡S進補充。
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