融資發債收緊房企進入自身實力比拼下半場

來源：財訊網時間：2021-07-23 19:56:55

伴隨著某頭部房企因“抽貸”上熱搜，地產融資近期又呈風聲鶴唳之勢頭。從房企近期披露的情況看，融資規模下滑較為明顯。

最新監管數據顯示，我國房地產貸款增速持續下降，創8年來新低。2021年以來，房地產貸款增速持續低于各項貸款增速。平安證券研報指出，這既有銀行年中考核導致的階段性收緊影響，也和地產調控進一步收緊后房貸額度緊張有關。

對于房企來說，也沒有余糧。當前與2017年緊信用思路相似，特別是地方政府債務管控、收緊房地產融資等方面。近日，有銀保監會人士指出，目前房地產融資呈現“五個持續下降”的特點。具體來說，房企的流動性普遍吃緊，不僅因為銀行的開發貸款、債券融資受到嚴厲限制，對于居民房貸的限制，亦影響了房企的銷售回款。

無論是企業端，還是個人端，房地產都面臨嚴厲的監管。從個人端來看，房貸進一步收緊。6月新增居民中長期貸款占居民貸款的比重從上月的71.0%下滑到59.4%。貝殼研究院的統計數據顯示，72個重點城市中，6月房貸放款周期延長的城市有46個。

房企的融資總規模也不容樂觀。貝殼研究院數據顯示，上半年房企境內外融資規模同比下降16%。有券商統計數據則指出，2021上半年房企融資總規模較去年同期下降10.9%。

截至目前，行業融資環境仍維持偏緊狀態。從數據來看，房地產信托的下滑最為明顯。2021年6月，房地產信托產品成立數量317個，募集資金587.22億元，同比下降31.89%。存量則持續下滑，從中國信托業協會披露的房地產信托存量數據來看，“房住不炒”的政策基調在信托公司進一步落實，對信托公司房地產融資業務的監管進一步收緊。投向房地產行業的資金信托余額在2021年第一季度再度下降至21725億元，環比下降4.63%。

ABS亦受到影響。7月以來，國君資管-光大嘉寶-重慶光控朝天門中心一期資產支持專項計劃、財通-拂曉第1-20期資產支持專項計劃、惠農發展商業物業抵押資產支持專項計劃、光大-國聯-光啟1-20號資產支持專項計劃資產支持證券、國信證券-普洛斯保理1-20期資產支持專項計劃、中泰資管-迪馬股份供應鏈金融1-N期資產支持專項計劃項目均被上交所終止，其中涉及多家房企。

對于ABS而言，市場正如驚弓之鳥，涉及的房企容易被過度解讀。2021年5月25日，共有26個ABS項目狀態顯示為“終止”，金額共計1536.26億元。據了解，這26個項目均為2020年前受理的歷史留存項目，由于不確定等各種因素，無法繼續推進。大面積的“終止”引發行業側目，卻存在合理解釋。光大證券研報指出，部分投資者所謂 “集中終止”實屬正常現象。

值得一提的是，行業融資收緊意味著房企或過一段時間的“苦日子”，但對于ABS融資受阻的房企而言，需要具體情況具體分析，并不意味著“抽貸”或者被交易所貼上負面標簽。以迪馬股份為例，近期有一單ABS被上交所終止。回溯到4月30日，迪馬股份還成功發行了一單4.5億元的住房租賃專項債券。有業內人士指出，一單ABS融資受阻對企業運營影響有限，也并不等同于基本面惡化的信號。某種程度上來說，甚至有積極的意義。ABS屬于短債，其終止也是調整債務結構的路徑。2020年報顯示，迪馬股份的三條紅線指標全部綠檔。與此同時，其短期負債與有息負債比33.22%，同比減少18.07%。長期債務比例的提升，意味著債務結構的優化。

渤海證券研報指出，國內貸款增速年內首次轉負，房企的間接融資受到較大約束，銷售回款仍是保障房企現金流的重要方式，地產融資端結構調整趨勢不變。