近年來，伴隨著經濟發展、人均消費水平提高，國內中端酒店市場增長迅速。同時，不斷涌現出的租金成本上升、人工成本增加、同質化競爭加劇等重重挑戰，讓越來越多中端酒店面臨著“利潤空間不足”的經營發展瓶頸。在這樣的市場大環境下，廣大中端酒店為尋求長期發展，紛紛將目光瞄向了通過“酒店+”模式拓寬收益邊界，開拓新的營收發展路徑。不少投資人在與次方點評交流時表示，希望能從產品邏輯的角度，增強對“酒店+”產品經營模式的了解，在未來的投資中實現多元化盈利。而錦江酒店（中國區）旗下的國際中端酒店品牌康鉑酒店，成功落地了“通過‘社區經營’手段帶動‘酒店+’多元盈利模式”的實踐，有效提高了旗下酒店的增值創收能力，正是值得探索、學習的優秀案例。據悉，今年4月，康鉑酒店全國門店累計ADR為322元，比競對酒店高出30~60元，RevPAR則高出了30~80元。4月15日，康鉑酒店（揚州文昌西路瘦西湖店）、康鉑酒店（揚州古運河東關街何園店）的RevPAR分別達了到722元、783元。
康鉑酒店（上海靜安店） 門頭
于是，次方點評特別邀請康鉑酒店，于5月18日在上海康鉑酒店（上海靜安店）聯合主辦了一場「康鉑酒店投資開放日（上海站）」活動，對這個業內共同關注的熱門話題展開深入探討。
本場開放日活動以「中端酒店如何通過“社區經營”帶動“酒店+”模式」為主題，共邀請約30位投資人、資深行業從業者到場參與，深度交流“酒店+”新賽道下的投資機遇、未來藍圖。除了品牌分享、酒店案例拆解環節外，現場還設置了錦江金融最新政策分享，以及投資人分組討論、提問答疑等深度交流板塊。
次方點評聯合創始人 劉艷由次方點評聯合創始人劉艷作為主持嘉賓，帶領大家共同探索“中端酒店如何通過‘社區經營’帶動‘酒店+’模式”。法國盧浮酒店集團高級總監耿清瑾、錦江酒店（中國區）康鉑-薈語品牌BU總裁李煒、錦江金融產品總監邵曉青、次方點評&住聯咨詢總裁丁曉宇等多位重磅嘉賓悉數亮相。同時，活動還邀請到康鉑酒店（上海靜安店）總經理王肖珺、康鉑酒店（南京新街口店）總經理郭昕到場，作為康鉑門店的實際經營管理者，從2家在營門店實際工作出發，展開案例分享。
康鉑酒店（上海靜安店） 前臺
國際酒店品牌憑借多年積累，在本土化過程中發揮優勢近年來，錦江國際集團通過不斷引入海外酒店品牌，從多維度對國內酒店市場的品牌版圖進行了重塑。這些海外酒店品牌引入中國后，往往憑借其多年來用心經營積累的品牌認知、產品特色、優質服務、文化沉淀、行業資源等，在國內市場迎來了新的發展機遇。康鉑酒店，就是錦江國際集團于2015年收購法國盧浮酒店集團后，引入中國的一個國際中端酒店品牌。據不完全統計，目前康鉑在全球15個國家擁有超600家酒店，國內項目規模超過160家，已經成為國內具有代表性的知名國際中端連鎖酒店品牌。
法國盧浮酒店集團高級總監 耿清瑾開放日活動伊始，法國盧浮酒店集團高級總監耿清瑾向各位與會嘉賓致歡迎辭，她表示：康鉑酒店源自歐洲第二大酒店集團——法國盧浮酒店集團，具備先天的基因優勢。由于擁有先進的管理經驗、科學的市場營銷策略和廣泛的品牌認知度，康鉑酒店擁有對國際旅客的高吸引力和更高的溢價空間。被引入中國后，康鉑酒店也一直在屬地化的過程中積極擁抱變化，探索適應本地市場的產品模型，在更加順應市場需求的前提下不斷發展前進。未來，希望康鉑酒店的品牌價值，能夠獲得更多國內消費者和投資人的雙重認可。
康鉑酒店（上海靜安店） 休閑區
商業模式拆解：中端酒店“社區經營”可行性分享“酒店+”的差異化打法，并非一個新鮮概念。縱觀國內中端酒店市場，其實有不少品牌都打破傳統酒店結構，從零售、咖啡、寵物、運動、鮮花等不同角度切入，打造“酒店+”盈利模型，力求捕獲更多小眾、年輕化、個性化的市場需求，尋求新的發展機遇。那么，面對同行的“內卷”，康鉑酒店的“社區經營”模式，是如何運行的？又具有怎樣的核心競爭力？對此，錦江酒店（中國區）康鉑-薈語品牌BU總裁李煒在關于康鉑酒店“社區經營”的可行性分享中，從5個維度進行了展開說明。
錦江酒店（中國區）康鉑-薈語品牌BU總裁 李煒李煒表示，康鉑酒店產品之所以能在競爭中具有更強的突圍優勢，獲得可觀的非房收入，主要是由于以下5大因素：其一，國際品牌賦能?？点K作為國際中端品牌，能利用自身的先進經驗、品牌效應、文化積淀，和獨特的產品氛圍，促進中國消費者進行更多非房消費。同時能帶來高占比的海外客源，2019年海外客源占比21%，2023年4月上?？点K酒店的海外客源占比高達30%。其二，法式生活氛圍?？点K產品與傳統商務酒店區別較大，致力于通過輕松自然的設計風格和法式問候、音樂、香氛、裝飾等元素設置，打造法式歡聚地的輕松氛圍，為消費者提供除基礎功能外的法式生活方式體驗?？点K酒店設置了以吧臺為中軸、多功能結合、色彩鮮明的社區空間，并利用墻紙設計代替推拉墻營造氛圍感，打造了一個輕松、年輕化的法式社交屬性空間。網評&調研顯示， 71%的客人表示愿意在康鉑酒店的社區空間停留。這表明，客人有更多進行非房消費的機會和可能性。其三，餐飲產品研發、供應及選擇。在餐飲產品研發階段，為控制成本，提高盈利效率，康鉑酒店餐飲奉行“少即是多”的精品美食哲學，追求品種不多、品質上佳，由法國盧浮酒店集團協助研發法式特色餐飲；在產品供應階段，由錦江全球采購平臺GPP提供供應鏈保障，在全國范圍內設置半成品供應鏈渠道，普通的專業資質廚師均可輕松實現標準化的餐飲產品供應，做到品質可控、人力成本可控；在市場開拓階段，康鉑品牌進行了住宿、餐飲雙招牌設計，并選擇將毛利潤較高的咖啡、茶飲、牛排、商務套餐等打造為拳頭產品，設置優惠活動，招攬顧客、打開周邊市場。其四，品牌對門店的扶持。對于每一家直營店和加盟店，品牌都會在配置一位專業素養過硬的店總的同時，持續負責對餐飲設計審圖、產品包裝、運營培訓、渠道銷售、營銷宣傳等多方面進行支持，幫助門店實現成本控制、營收增量，讓品牌價值和項目投資回報齊頭并進。其五，線上、線下相結合的社區營銷方法。在社區營銷過程中，康鉑酒店除了在線上營銷渠道進行引流、運營，還會在酒店進行脫口秀表演、節日派對等門店線下體驗活動，打造多維場景。通過線上、線下同步結合的社區推廣，能夠打造以法式文化IP為載體的酒店樂享社區，吸引周邊社區住宅、寫字樓群體來到酒店進行餐飲、零售消費，盤活“酒店+餐飲+社區”的獨特商業模型。
康鉑酒店（上海靜安店） 前臺
案例剖析：中端酒店如何打造酒店+餐飲+社區的商業模式對于酒店投資人來說，僅通過理論體系了解“社區經營”的可行性，是遠不足以應對酒店在實際經營中所遇到的挑戰的。只有詳細的案例拆解和真實的門店經營數據，才能幫助他們更準確地做出投資決策。因此，康鉑酒店（上海靜安店）總經理王肖珺和康鉑酒店（南京新街口店）總經理郭昕從2家在營門店實際工作的角度出發，向與會嘉賓分析了中端酒店是如何打造“酒店+餐飲+社區”的商業模式的。
康鉑酒店（上海靜安店）總經理 王肖珺王肖珺表示：首先，我們打造酒店非房收益的主旨，除了獲得營收金額外，還有為酒店贏得人氣和商譽，幫助品牌穩固差異化標簽、增加酒店客源多元性、提升口碑傳播力等。值得注意的是：做市面上常見零售商品的搬運工（如售賣飲料、零食），只能獲得單純的營收；而為顧客提供門檻較高的、獨特的差異化服務（如承辦活動、提供特色餐飲），才能獲得這些更深層次的“隱形收益”，并將其轉化為支持酒店可持續運營的“無形資產”。總的來說，康鉑酒店（上海靜安店）的非房收入主要來源于沙龍、商務、公益等五大類型的活動承辦，這些活動類型各有特點，為酒店帶來的益處也各不相同（如下圖）。
我們會根據酒店經營狀況，綜合考慮營收金額、品牌標簽、成本控制等因素，在合適的時間開展對應的活動，動態平衡地維持酒店的盈利水平、社區口碑、風格調性、顧客粘性等。為了達成差異化服務的目標，收獲更深層次的“隱性收益”，酒店所有的活動都圍繞著設計、服務、活動、餐飲、視覺、營銷這六個核心的基準點展開。與其他大多數酒店不同，非房收入對于康鉑酒店來說，并不是作為常規住宿服務之外可有可無的補充版塊，而是一個重要考核指標，對酒店凈利潤有實質性的影響。以康鉑酒店（上海靜安店）為例，2022年餐飲總營收196萬元，單月餐飲+活動非房收入最高達到24萬元，主營業務RevPAR達460+元，OCC（出租率）達到90%以上，餐飲客座率80%以上，酒店總營收近3000萬元，凈利潤680萬元。在疫情期間打造亮眼營收數據、收獲利潤的同時，酒店也在長期的社區運營過程中，深化了康鉑酒店的品牌標簽力，覆蓋了更加廣泛的多元化客戶群體，在客戶圈子中營造了良好的口碑，通過與客戶共商共創、協力共贏，讓酒店成為了屬地的一張名片。
康鉑酒店（南京新街口店）總經理 郭昕郭昕表示：康鉑酒店（南京新街口店）并非直營，而是一家翻牌的加盟店，位于南京市秦淮區中心商業區新街口，物業面積4500平方，做了109間房，其中84間大床房、18間標準間、2間家庭房、5間套房。受到物業條件限制，未設會議室、健身房等配套設施，只配置了1間洗衣房、20個停車位。翻牌改造的主要內容包括餐飲設施、空氣能設備、公區及客房的軟裝硬裝等，不含結構工程、水電隱蔽工程、消防工程。改造總成本600萬元，單房改造成本約5.5萬元。改造后，酒店的裝修風格和早餐內容增加了法式特色，營造出不一樣的社交空間感，在新街口這個“內卷”的酒店聚集圈，體現出了明顯的差異化優勢。2021年4月，酒店開業，進入爬坡期，當月客房均價約290元，過夜出租率99.17%，總營收超95萬元；2023年4月，酒店開業2年，房價已經上漲到425元，綜合出租率103%，過夜出租率100%，總營收超139萬元，比2021年增長了46.21%。從五一假期的數據來看，2021年五一假期前3天的RevPAR分別是383元、554元、578元，而今年五一假期前3天的RevPAR分別是502元、941元、1120元。比起2021年，今年五一七天假期，酒店的總營收增長了46.21%，單日營收最高增長了93.66%。新街口商圈附近酒店多、迭代快、競爭大，為了吸引回頭客、養成周邊客戶的長期消費習慣，酒店主打“早餐產品可送”的賣點，并提供免費的交通指引、節日伴手禮、下午茶。據OTA平臺月報顯示，目前康鉑酒店（南京新街口店）的曝光人數、瀏覽人數、支付人數、平均房價都遠超新街口商圈其他競對酒店的均值，得到了顧客的充分認可。
康鉑酒店（上海靜安店） 套房
金融政策分享：康鉑酒店為了給集團旗下的酒店提供金融支持，錦江金融服務平臺針對酒店投資各個階段的投資人，推出了不同的金融產品。開放日活動現場，錦江金融產品總監邵曉青分享了目前錦江金融服務平臺的最新金融政策。
錦江金融產品總監 邵曉青邵曉青表示，平臺主要提供以下四大類貸款：其一，翻新改造貸款，可用于在營老店的翻新改造；其二，新店籌建貸款，可用于新店加盟的裝修籌建和物資采購；其三，流動資金貸款，可用于運營中的酒店，支付房租、水電煤氣費用，以及員工工資；其四，錦上易購貸款，可在錦江集團的GPP全球物資采購平臺上進行直接支付。
康鉑酒店（上海靜安店） 影音區
分組討論，深度答疑活動接近尾聲，在場嘉賓以康鉑酒店為案例，對“酒店+餐飲+社區商業模式可實現的優勢與難點”展開了分組討論，話題涉及“怎樣利用社區資源，舉辦針對周邊客群的活動”、“如何清晰定位市場客源、理清經營思路”、“物業位于城市的非核心區，是否適合進行社區經營”等。在最后的茶歇環節，康鉑品牌也設置了答疑專區，與會投資人一邊體驗法式美食，一邊與專業的工作人員進行現場的深度交流與咨詢。
康鉑酒店（上海靜安店） 游戲區為了在提高坪效、降低成本的同時，保證酒店的格調和溢價能力，康鉑酒店可謂是下了不少功夫。在產品設計中，康鉑酒店通過減少石材的應用，將前臺、水吧、布菲臺進行三合一設計，采用墻紙設計代替推拉墻及書吧來營造場景氛圍等前置性的思考，將標準單房造價控制在了9.2萬元。因為在可控的投資范圍內營造出了好的空間氛圍及入住體驗，康鉑酒店的平均ADR普遍高于周邊其他主力中端酒店約30~60元，為投資人帶來了更具競爭力的投資選擇。
寫在最后經過幾年疫情影響，國內酒旅消費欲望的反彈和消費者年齡結構的變化，讓酒店行業在2023年進入了一個復蘇、創新并行的新階段。為借勢“起飛”，獲得更多市場話語權，康鉑酒店充分挖掘自身基因優勢，將法式風情、生態房型、定制餐飲與社區活動相結合，通過“社區經營”的創新手段，撬動本地生活賽道，帶動“酒店+”的多元盈利模式，讓門店抓住機會，在疫情反彈期后保持業績的持續穩步增長。有法國盧浮酒店集團、錦江酒店（中國區）的雙平臺賦能加持，期待未來康鉑酒店能在保持商業模式差異化的同時，進一步挖掘品牌潛力，提高酒店的增值創收能力，在存量市場的環境下，為投資人帶來更好的投資機會，產生更多增量價值。
免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。
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