逆勢下的租賃市場新物種

輕資產輸出方面，牛油果青年社區十分注重與一線城市的大型國企合作，管理大型存量資產，助力新市民安居。

2022年以來，住房租賃市場無論是個人房源還是集中式公寓，整體市場都處于低迷狀態。

在行業進入深水區，擴張節奏整體放緩的情況下，卻有品牌實現了逆勢增長，2021年拓展房源近37000間。至此，一向低調的上海牛油果青年社區浮出水面。充滿不確定的時代里，它的出現是一腔孤勇還是市場黑馬?

疫情影響持續

公寓企業進一步承壓

疫情持續影響下，國民經濟遭遇重創，住房租賃市場亦受此波及。

據邁點研究院發布的《2022年4月長租公寓發展報告》顯示， 4月份，全國主要監測的20城住房租賃市場整體呈現量價齊跌的態勢。其中租金TOP10城市平均租金66.32，環比下降1.91%。受到疫情的影響，北京和上海租金下降明顯，分別下跌3.88%和4.24%。

疫情的不利影響不僅體現在租金下跌，疫情后人口流動性下滑，租客流失率提高，租賃企業正在遭受巨大的經營壓力。

據邁點對住房租賃市場多家品牌的調研，目前租賃企業普遍面臨門店防疫壓力、生活物資保障、運營成本、項目拓展等多方面的問題。在上海、深圳等疫情影響嚴重的地區，這些問題更加突出。

“活下去”是長租公寓在后疫情時代面臨的最重要問題。當大部分公寓企業追求“穩”字為先，將經營重點落在疫情防控、抓運營、控成本上分身乏術時，牛油果青年社區大力規模擴張的邏輯是什么?

跨越規模門檻

理智而謹慎的擴張

筆者看來，這個問題的關鍵在于經營者如何理解長租公寓的規模觀。

在公寓行業的野蠻生長時代， “唯規模論”被奉為真理，但高收低租的盲目擴張之下，行業并沒有走上正軌，反而被規模反噬得頭破血流。其原因在于資本驅動下，行業變得激進而盲目，忽視了商業本質。

但拋卻外在因素，規模效應本身錯了嗎?答案顯而易見。租賃是慢周期行業，長租公寓項目在拿地、裝修、運營等前期環節投入巨大，需要規模達到一定門檻，才能夠有效分攤成本，實現盈利。

小而美固然降低了風險，但若要實現更大的品牌效應和利潤空間，規模化是不二法門。

時任龍湖集團冠寓發展部總經理的張智聰曾對媒體表示，“租賃企業必須形成規模優勢，若管理的房間低于5萬間，將幾乎不可能盈利”。

另一方面，規模效應是一把雙刃劍，合景公寓總經理關亮指出，“有了規模發展，利潤才會有保障，但同時也伴隨著風險的增加。”這就是為什么行業內普遍認為5萬間是長租公寓的“生死門檻”。

2021年，大家都放慢了擴張節奏，但卻是牛油果青年社區房源增長幅度最大的一年。這樣的發展策略似乎與巴菲特的“別人瘋狂時我恐懼，別人恐懼時我瘋狂”不謀而合。

盈利是時至今日長租公寓行業仍在探討的問題。在商言商，投資需要回報，企業需要盈利。這是牛油果社區一直以來信奉的經營理念。越是行業艱難，大環境不利的時刻，越要冷靜判斷，謹慎測算，重視優質資產，才能成就更健康的發展。

憑借一套更嚴謹的投資測算及財務模型，牛油果青年社區理智拿房，確保每個項目都能達到盈利標準。在區域房價變動時，也能夠及時預警，調整銷售方案。

2015年成立，截止2021年，牛油果管理分散式房源42900間，集中式房源14100間，總管理房源達57000間，累積接觸行業機構房東上萬家，整體出租率95%，可以說是平穩跨越了5萬間的規模門檻。

　整合優質資源

做租賃行業的全周期服務者

在公寓行業，想要達到足夠大的體量，必然需要多元的業務模式來實現。

不同于大多數品牌專注某一種或兩種模式，牛油果青年社區擁有四大主要業務模式：存量改造及委托管理類業務、租賃住房新建業務、公租房代理經租業務、平臺管理服務業務。其中存量改建及委托管理類、平臺管理服務占比最大。相對應的經營模式也不唯一，而是分散式為主，集中式為輔。就業務模式的多樣性而言，牛油果青年社區可以說是整個租賃市場中的新物種。

多元業務模式的好處是，適配更多類型的存量資產，有效降低市場風險。

由于存量改造和住房租賃市場的復雜性，機構型業主和資產持有方往往各有所需，牛油果青年社區立足輕資產服務者的定位，打造了全周期服務鏈，包括規劃設計、成本招采、租賃管理、軟硬裝施工、運營管理、售后客服，且均由自有團隊完成，可以為業主、資方提供定制化服務。這也是牛油果的核心競爭力之一。

針對中小型機構房東面臨的流量、出租率壓力，牛油果采用多平臺營銷推廣模式，手握大量房源以量換價，獲得更有利的流量支持。同時制定更精細化的銷售方案拓展招租。

上海德家徐匯公租房，是牛油果青年社區2020年承接的全周期委托運營管理項目。牛油果負責項目評估、裝修、招租、保安、保潔、維修、租約、財務等多個核心環節。經過牛油果青年社區的全流程把控，項目開業首月即達到100%出租率。

輕資產輸出方面，牛油果青年社區十分注重與一線城市的大型國企合作，管理大型存量資產，助力新市民安居，這也是目前政策倡導和鼓勵的方向。

在與首家國有資產經營公司試點企業中國誠通的合作中，項目為460間大體量，運營和招租難度偏大。牛油果青年社區主要解決國企的運營短板，通過外派店長、管家培訓，制定銷售方案等運營手段，最終實現出租率97%以上。

當前的市場環境下，多數公寓品牌出租率、現金流不穩定、團隊成本高的情況下，牛油果的全周期運營管理服務有效降低了資產持有者的經營壓力，維護了整個租賃生態的穩定。也符合租賃行業專業化程度越來越高，分工越來越細的大趨勢。

　結語

幾經沉浮，住房租賃行業經歷了去偽存真，大浪淘沙的過程。浩蕩的激流中，牛油果青年社區并沒有過多地曝光于行業和媒體面前，而是穩健低調，厚積薄發，并且以足夠精細化的輕資產服務能力獲得市場認可。以上海為大本營，牛油果青年社區正在將觸角伸向全國。

對比發達國家房屋租賃市場機構化長租平均占比30%以上的成熟度，我國住房租賃市場還有很大上升空間，租賃行業未來仍然是機遇和挑戰并存，期待有更多專業化企業為市場賦能。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。

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