借勢商業綜合體與產業園區，繽躍酒店助力“酒店+大健康”效益最大化

去年10月，次方點評在文章《投資新趨勢下，“酒店+大健康”模式能否創造收益增量》中，深度解析了錦江酒店(中國區)旗下創新品牌繽躍酒店的產品形態、商業模型，得到了諸多酒店投資人的廣泛關注。

時隔半年，繽躍加快創新進程，推出了有限標準版和產業園區版兩個版本的產品。為“酒店+大健康”的商業模式寫下了全新的注解，其投資價值備受市場期待。

2023年3月，兩個版本的產品先后被頂級商業綜合體和省級開發區作為頭部業態積極引入。

3月初，繽躍戰略攜手龍湖天街，成功進駐龍湖重慶公園天街，開創了國內大健康酒店與商業綜合體多元化業態合作的先河。3月末，繽躍與湖南郴州經濟開發區戰略牽手，進駐郴州經濟開發區，共建“健康湖南”標桿產業園區。

繽躍酒店借勢商業綜合體和產業園區，帶給我們了哪些啟示?尤其對于酒店投資人而言，能產生怎樣的盈利價值，是否代表了未來的一種投資新風向?

借勢商業綜合體與產業園區，

助力“酒店+大健康”效益最大化

當前，我國經濟正處在轉變發展方式，優化經濟結構、轉換增長動力的關鍵時期，新產業、新業態、新商業模式是發展“新經濟”的重要動能，有利于促進社會經濟轉型。

與此同時，在政策紅利的不斷釋放下，我國大健康產業即將步入蓬勃發展期，并已經形成新的經濟增長點。與發達國家相比，我國的健康產業仍處于起步階段，產業發展前景可期，可以說，大健康產業是醞釀著豐富投資機會的朝陽產業。

基于這樣的大背景，“酒店+大健康”的組合作為新經濟的一部分，仍舊是一片藍海。只是，面對一個全新的品類如何找到適配的物業作為載體，兌現其產品價值，從而保證投資回報最大化，是當下亟需解決的難題。從商業模式的層面來看，繽躍酒店可謂帶來了一種新的解題思路。

從與商業綜合體合作的維度來看，成熟的商業綜合體，通常是全業態生態鏈，需要在住宅產品、商業運營、酒店管理等多個領域進行精細化深度運營，不僅滿足休閑娛樂需求，更實現了一個完整的城市生活閉環，給用戶帶來全方位空間體驗。尤其像繽躍這樣的特色型“酒店+”業態，很大程度上能提高商業綜合體的生命力，實現了刺激消費，帶起消費場景，酒店、商業互補互利的目的。

從與產業園區合作的維度來看，產業園項目需要從空間打造向產業生態運營過渡，繽躍作為新業態引入，可促進園區生態盤活，實現高質量發展。

那么，當具備了市場基礎與方法論，具體而言，繽躍是如何與商業綜合體、產業園區進行優勢互補，從而產生更大經濟效益的?

資源整合，實現商業價值升級

3月初簽約的繽躍酒店·重慶中央公園龍湖天街店是繽躍有限標準版產品的代表。

龍湖重慶公園天街位于重慶核心商圈中的核心地段，2022年開業時即達到95%的開業率和97%的招商率，目前總體量達60萬平方米。在流量與優質商業資源的加持下，重慶中央公園龍湖天街作為各大品牌搶灘的商業標的，卻主動向繽躍拋出了橄欖枝。主要出于以下幾點考量：

首先，定位清晰，產品精準切入消費者需求。

作為錦江酒店(中國區)旗下的中高端生活方式品牌，繽躍在國內市場的地位非常清晰——不做打著”運動“的旗號來吸引住客的運動主題酒店，而要成為真正的健康運動酒店。正如錦江全球創新中心高級副總裁陳飛所設想的那樣“繽躍不僅僅是一個酒店品牌，更要代表一種健康的生活方式和元氣滿滿的出行方式”。

新一代中產階級熱衷于平衡工作與生活、熱愛健身和運動、用餐時會認真計算卡路里和蛋白質，出行時熱愛探店打卡。對他們來說，運動和健康已經不再局限于跑步和保健品，而是覆蓋衣食住行等多個場景，涵蓋運動、餐飲、睡眠等多個維度的生活方式。

基于此，繽躍在產品打造時也格外注重運動健康住宿的全生命周期。

在實操中，繽躍從住客的切身需求出發，采取432法則為消費者提供包括“360度健康活躍運動體驗、卡路里精算有機餐吧、充能復原主題客房、全周期管家式服務“在內的4個體驗;包括“酒店團操房、卡路里精算吧、私享健康倉”在內的3個中心以及包括“線下沉浸式健康服務、線上社群型智能聯動”在內的2個聯動。成功打造“激活-復原-充能”的全鏈路健康生活，高度實現消費者“餐飲-住宿-健身”全場景式體驗需求。

其次，客源契合，可以形成1+1>2的資源整合效果。

對于龍湖重慶公園天街來說，雖然它的中堅核心客群是25-34歲的中產階級和Z時代，但其中也不乏有商旅人士、在旅途中保持健身習慣的商務精英、身材焦慮的新中產、社交打卡愛好者、周邊居住的運動愛好者。而這一群體正精準狙擊了繽躍的目標用戶，與之完美貼合。

當兩者的客群相互涵蓋時，一方面，龍湖重慶公園天街可以為繽躍提供巨大流量池和大坪效商圈快速成熟商圈的成長勢能，讓繽躍運動團操房、精算卡路里餐吧以及新零售等增值空間更完善。另一方面，繽躍也可以反哺龍湖重慶公園天街，與其相互提供配套服務，放大各自的收益空間和能力，實現業態規模價值升維形成“1+1>2”的資源整合效果。

最后，品牌賦能，助力龍湖重慶公園天街成為商業新地標。

在空間打造和業態引入上，繽躍可以不斷精進，在商業空間內持續營造IP化場景，通過與購物中心的品牌商合作，打造繽躍酒店主題客房。

在價值提升上，繽躍作為商旅+運動+飲食+服務一站式解決客群的綜合性酒店，能夠最大限度地為龍湖重慶公園天街提供高品質的入住空間，提升商業街品牌價值。

在價值品類的完善上，繽躍還可以在龍湖天街各大系列主題購物狂歡節上，牽手各大文化IP進駐龍湖重慶公園天街購物狂歡節，打造多業態的主題活動，完善其品牌規模，擴大其價值品類。

在會員體系上，繽躍不僅可以憑借繽躍大健康聯盟中的悅跑圈、薄荷健康、綠客盟、零健身等優質品牌的會員體系及線下場景，形成4.1億會員流量池，實現跨平臺的用戶引流，還能實現繽躍會員與龍湖重慶公園天街會員打通，雙方會員可享同等優惠權益，實現流量互通。

業態聯動，實現產業價值倍增

如果說酒店品牌入駐商業綜合體，所需的運營能力是從單一住宿到健康產業綜合型服務的升級進化。那么酒店品牌入駐產業園區，則需要實現業態聯動和產業升值。于3月末簽約的繽躍酒店·湖南郴州項目是繽躍產業園區版的代表。

郴州經濟開發區作為湖南“南延東進”城市發展戰略的主戰場，更是大健康產業融合發展集聚區代表。2022年前三季度，郴州7項經濟指標增速居全省第一位。2023年。郴州提出建設世界旅游目的地的戰略部署以及《“郴心服務”——2023年郴州市旅游服務質量提升年行動方案》。

在這樣的背景下，繽躍酒店的進駐不僅能夠完善經開區乃至整個郴州高品質商務接待、文化旅游、貿易流通、學習培訓、運動體育等住宿場景需求建設，還能作為郴州經濟開發區城市功能布局、提升經開區城市形象的標志性工程，為全區拓展年輕客群，聚集人氣、激活商氣注入新的強勁動能。

具體來說，繽躍憑借其大健康品牌定位，可以為經開區充分釋放體育消費潛能，推動精品運動賽事引進、吸引更多體育運動組織落戶園區，推動產業園區經濟高質量發展。

“衣食住行很多領域都跟運動元素息息相關，繽躍模式與產業園區的生態存在某種程度上高匹配度。我們看好這種模式未來的發展前景。”繽躍酒店的產業園區投資人曾公開表示道。

與此同時，錦江酒店(中國區)IU-繽躍-陶瑞品牌BU總裁喬阿也曾透露道，“對于很多產業園區和文體綜合體來說，它們希望繽躍能夠承接其項目運營。統籌大健康產業鏈供應商，聯動承接賽事、運動托管等外延需求，完善綜合型服務，打造全國文體產業園頭部合作品牌。這就是繽躍的未來之路。”

正如繽躍前期簽約的另一個產業園區項目，繽躍酒店·荔波甲良牛王城店，由于該地“國際斗牛+創意運動”，集休閑度假、住宿餐飲、藝術展示、文化娛樂于一體。因此，繽躍通過平臺矩陣賦能綜合體項目，包括斗牛文化專業普及、拳王賽事訓練營地、寫生度假活動串聯等等，將卡路里精算餐飲體系、管家式服務一站體驗以及大健康平臺全域貫通，為當地打造適合以生態康養為核心體驗的集群式特色小鎮。

整體而言，繽躍與產業園區的合作，可推動產業園區提質增效，營造布局合理、結構靈活、功能多元的新業態環境，輻射帶動周邊區域的同時，實現了商業與社會價值的倍增。

多元收益模型，實現投資價值兌現

“在當前競爭激烈的酒店存量時代里，很多中高端酒店的投資人不僅看重資產增值，更看重投資回報率。尤其是后疫情時代，亟需尋找多元化創收的酒店項目去實現更大的收益。繽躍能用低于同檔投資的20%，坐擁比其他中高端酒店多出30%收益的投資模型最終打動了我。”據繽躍酒店·重慶中央公園龍湖投資人介紹。

除了能夠與商業綜合體和產業園區相互賦能，帶來商業價值和產業價值。繽躍在酒店投資中也頗具競爭力。具體來說，可以分為三個方面：

第一，低成本高品質的造價

在造價上，繽躍具有低成本高品質的特征。目前，繽躍酒店的單房造價(不含公區)為8.6萬元/間，其中，標準版客房含公區成本為11.4萬元/間，產業園區版客房含公區成本為14.8萬元/間。據資深酒店投資人評價，“這樣的成本造價，在中高端酒店市場中也是具備投資優勢的。”

造價的優勢得益于繽躍在材料、空間功能和選品等方面的優化和空間設置的升級。比如說在空間設置上，繽躍酒店的團操房改變了傳統健身房“重器械輕社交”的形式，以”輕器械重團課重體驗”的方式，減少了不必要的客房空間，也降低了成本。數據顯示，由于空間設置的合理性，繽躍酒店的造價不僅可以比競品低20%，還可以為消費者帶來附加值體驗，如繽躍健身艙、充能補劑、按壓淋浴等客房功能。

第二，復合的盈利模型

除了低成本高品質的造價，繽躍還有復合的盈利模型。在基本房費外，繽躍打造的“健身公區+餐飲零售+周邊溢價”鐵三角非房收益模型，可以實現非房營收超其他中高端商旅酒店50%。具體來說，非房營收主要有團操客房模式、餐飲模式、零售模式三種。

其中，團操客房模式在扣除成本后可達到22.59/房晚的收入，在非房營收中占比5%;餐飲模式中，以繽躍首創的卡路里精算吧為例，扣除成本后還可達到67.78元/房晚的收益，在非房營收中占比15%;零售模式，如果以50%的分成比例測算，繽躍的零售利潤可達3萬元/年。

第三，多元化的投資模式

錦江酒店(中國區)IU-繽躍-陶瑞品牌BU總裁喬阿曾說道，“在如今疫情承壓，酒店開業速度放緩，投資人投資預算有限和種種不確定因素的疊加下，品牌應該根據投資人的需求做定制化的投資方案，打破中高端酒店選址思維，因勢而動。”為此，繽躍提供了兩個模式的產品。

模式一，以繽躍酒店·重慶中央公園龍湖天街店為代表的有限標準版。該版本通過“切準高坪效多業態，匹配高單房產出”的有限投資模式，拓展核心城市核心商圈的物業資源，瞄準社區消費的高預期、鎖定1-3線城市核心商圈，打造中小房量網紅地標。在有限標準版中，投資人也可以采取模塊化的投資方式。具體表現在兩個方面：

在公區+配套上，繽躍采取標準+N模塊的方式。其中N模塊可以為酒店團操房、卡路里精算吧、私享健康倉。

在房型設計上，繽躍使用基礎房型+X的模式。其中X可以為瑜伽房、直播房和復原房。這四大房型可以滿足1-3線城市各類中小房量物業，同時適配內窗/暗窗物業。

模式二，以繽躍酒店·湖南郴州項目為代表的產業園區版。該版本側重業態的聯動和品牌互補，在標準化產品模塊的基礎上，根據產業園區運營模式和業態組合定制產品，將投資延展至文體及健康產業園區開發。負責運動場館托管運營、體育賽事引入承辦和健康膳食管理服務等。

在這樣靈活的投資模式下，酒店投資人可根據物業條件和投資規劃，進行模塊化投資，使酒店投資最終實現坪效最大化。

綜合看來，相較于其他中高端酒店品牌，繽躍不僅具有更靈活、更多元的投資模式，還能用低于同檔投資的20%，實現酒店+健身房+餐廳和新零售的復合盈利。

寫在最后

面對當前復雜的市場環境和愈發白熱化的市場競爭，“酒店+”的創新型品牌如何后來居上，實現彎道超車?品牌又該如何布局，幫助投資人找到可持續盈利方向?無外乎解決四個問題：市場空間、產品定位、運營模型和商業模式，四者層層遞進，缺一不可。

顯然，從市場空間、產品定位、運營模型上來看，站在大健康賽道風口的繽躍酒店無疑具有良好的先天優勢，其精細化、垂直化、差異化的定位，迅速構建起品牌辨識度，并且與健康產業形成鏈接，最終實現不同健康生活方式業態的無縫融合，不斷為消費者提供優質體驗，形成一套完整的消費閉環，這些都構成了繽躍后續發力的良好基本面，也為投資人的可持續盈利提供了堅實的基礎。

但是，真正讓投資人滿意的關鍵點，還是在于其在商業模式的探索上愈發成熟。從繽躍酒店·重慶中央公園龍湖天街店、繽躍酒店·湖南郴州項目簽約不難看出，未來可期的酒店品牌，不僅能為投資人提供精準的產品定位、優秀的回報模型，還能鏈接全面的商業生態體系、完善的產業布局，同時還將實現與酒店品牌價值同的等量級的的品牌帶動效應，推動商業價值落地，促進資產價值提升，這些正是繽躍酒店真正不可復制的核心優勢。

未來，期待繽躍持續優化迭代，不斷為投資人交出滿意的答卷。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。

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