農商銀行應重視房產抵押貸款風險防范 減少損失

近年來農商銀行發放的房產抵押貸款越來越多。房產抵押貸款具有抵押物易處置變現、升值潛力大、處置方式靈活等優勢，綜合風險相對較小，但是，由于房產抵押貸款涉及環節較多，專業性較強，價值波動大，如果不注意辦理中存在的如下風險點，不采取有效措施防范，也可能形成貸款風險，甚至造成貸款損失。

一是調查清楚借款人的房產數量并防止“先租后抵”。發放房產抵押貸款時，應詳細調查清楚借款人的實際房產數量，查看有無弄虛作假、欺騙隱瞞的現象。如果借款人僅有一套基本居住房屋，除按揭貸款外，一般不予辦理經營性抵押貸款;如果借款人有多套居住房屋，但存在法律糾紛，應在法律糾紛解決后，才能確定是否辦理。農商銀行辦理房產抵押貸款前，還應詳細了解借款人用來抵押的房產是否已經租賃給他人。對已經出租的房產，必須取得承租人承諾優先處置的保證函，否則不予辦理抵押貸款，防止出現“先租后抵”問題。如果出現“先抵后租”的情形，即抵押人在設定抵押權后，又將抵押物出租。在這種情況下，已登記的抵押權的效力優先于租賃權，銀行可以辦理房產抵押貸款。

二是認真辦理抵押登記，確保手續的完整性。辦理房產抵押登記前，要調查清楚抵押的房產是否屬于“一物多押”?如果屬于“一物多押”，要經常開展貸后檢查，掌握借款人和抵押房產的情況，一旦出現影響貸款歸還的不利因素，及早采取有利措施，盡量減少貸款損失。辦理抵押貸款時，銀行應要求借款人將房產和土地使用權一并抵押，便于處置變現。房產抵押登記的期限比抵押貸款的期限要長，銀行應有充足的時間處置抵押房產。在辦理房產抵押貸款時，應通過房產證和其他途徑詳細了解房產的實際所有權情況。對共有財產，要真正掌握究竟有多少個財產共有人?財產共有人是否同意用房產抵押辦理貸款?只有經全部財產共有人當面簽字同意，才可以給予辦理抵押，避免產生法律糾紛。

三是注意土地的性質和使用期限。辦理抵押貸款前，要查清房產所占用土地的性質，對于出讓土地要分清是屬于住宅類還是屬于工業類。根據土地的性質，查看土地使用期限是否到期，對即將到期或已經到期的土地，其地上附著物不得辦理抵押貸款。對于劃撥用地性質的房屋土地，應與借款人簽訂合同，要求借款人在處置房產時補交土地出讓金，并相應降低抵押折率，以確保抵押貸款風險全覆蓋。

四是加強貸后抵押物檢查，防止土地用途性質變更。辦理房產抵押貸款前，應查看土地使用證上填寫的土地用途與借款人實際使用用途是否一致?如果不一致，不予辦理抵押貸款。即使辦理前一致，也應在貸款發放后定期進行貸后檢查，查看借款人土地實際用途是否發生變更，根據變化情況及時采取有效措施。對在建工程抵押貸款重點管理，由于在建工程具有特殊性;對發放的在建工程抵押貸款，應進行單獨管理，要求借款人把基本存款賬戶設在本單位，往來款項要通過本單位辦理，全程監督借款人資金使用情況。

五是注重培養自己的房產評估師，重視第一還款來源。為準確獲得抵押房產的評估價格，農商銀行應加快培養自己的房產評估師，對抵押房產作出公正、公平的估價。現階段，雖然無權決定評估機構對抵押房產所作的估價，但可以根據自己的實際評估價格確定貸款發放的折率。在房產評估中介機構作出評估報告后，內部的評估師應對抵押房產進行二次估價，根據自己的評估價格，按照一定的比例確定實際發放貸款的金額，掌握貸款額度控制的主動權，以防范信貸風險。發放房產抵押貸款時，更應重視第一還款來源;不僅要對借款人進行擔保分析，而且要對借款人進行財務分析、現金流量分析和非財務分析，對借款人經常開展貸后檢查分析，動態反映貸款形態，從根本上提高房產抵押貸款的質量，有效防范房產抵押貸款風險。

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