當前觀察：股東會見聞錄 | 綠城服務外拓更加謹慎

觀點網 6月16日，綠城服務集團有限公司于杭州溪國際商務中心召開股東周年大會。

有參會人士介紹，綠城服務本次股東會內容頗豐，該公司與在場幾位股東就凈利率提升、應收賬款、收購以及城市服務發展計劃等方面進行了交流。

(資料圖)

2022年報顯示，去年收入提升同時，綠城服務出現了增收不增利情況：期內收入148.56億元，同比增長18.2%；毛利24.02億元，同比微增3.1%；毛利率16.2%，較前一年下降2.3個百分點；年內凈利率為4.3%，下降2.8個百分點。

在此前3月27日召開的2022年業績發布會中，該公司表示，表面上看是收入、利潤等均衡增長，實質上是精細化程度不高，全面預算化精益管理系統不夠系統，所以必須強化預算管控，完善市場準入機制、成本經營模式、投產評估機制，切實保障經營業績達成，實現規模與效益雙向提升。

調整管理模式

2023年，綠城服務將以回款率為關鍵指征，完善單點成本模型，實現收入、利潤、現金流均衡增長、精益運營。

據參加了股東會的投資者轉述，綠城服務在會上回應股東稱，最近兩年正在不斷調整管理模式，當然不能以犧牲服務標準為主來提高利潤率，而是要進一步增加或豐富服務內容。

所以綠城服務正在同時通過精細化管理和科學技術降低成本，以及提高物業費用。

且提高費用分多個角度，其一是提物業費，目前像綠城服務一樣還能每年提升物業費的比較少見；其二是為業主提供更多服務，除了基礎物業服務以外，再增加其他生活服務等。

管理層認為，資本市場可能更注重短期利潤，因為不會去算長期的事情。雖然綠城服務利潤率低了一些，但從長遠來看，承接的優質項目以及良好的服務品質都可以使現有利潤率進一步提升。

對于2023年，綠城服務希冀核心利潤跟收入增速保持一致，目前預估在20%左右。

應收賬款控制

近兩年，地產行業流動性危機波及關聯程度高的物管行業，物企應收賬款、經營性現金流等方面更受市場重視。

截至2022年末，綠城服務應收賬款由上一年30.55億元增加58.43%至48.4億元，應收賬款及其他應收賬款減值準備增加，成為溢利下滑原因之一。

據投資者表示，綠城服務稱去年底員工因新冠陽性延誤收繳沖刺導致應收賬款偏高，從結構看，剩余應收賬款一大半來自B端客戶，另外部分為C端，以及政府客戶約占十分之一。

今年，綠城服務著重對積累的應收賬款進行回收，至5月底回收比例約30%，回款率較往年提升顯著，6月份將持續再做沖刺。

此外，如第三方出險房企或政府支付出現困難等，確定無法回款客戶實際比例較低，占5%以下，綠城服務目前采取措施是拿到一些資產的保全。

按照計劃，在應收賬款上，綠城服務將全面聚焦賬齡和不同的客戶類型，消化存量，控制增量，原則上2023年應收賬款的增速低于營收增速。

未來擴張計劃

年報顯示，2022年，綠城服務在管面積實現雙位數增長，達3.84億平方米，較2021年3.04億平方米增長26.3%，較2022年中期3.49億平方米凈增加3480萬平方米。

過往拓展路徑中，由于本身獨立性特質，綠城服務堅持不走收并購，而是追求內生發展，進而持續向非住領域轉型。

有關未來規模拓張計劃，投資者轉述綠城服務管理層的話表示，盡管目前一些物業公司估值下滑提供了并購機遇，但母公司內部關聯交易方面或許也有相應風險。

所以在今年行業尤其不好情況下，會更謹慎地堅持原有市場外拓策略。

但不做收并購要維持雙位數規模增長有不小難度，隨著經濟形勢和房地產形勢變化，綠城服務主動求變。該公司稱，以前第一大客戶是房地產商，現在第一大客戶是各地經濟開發區，城投、交投等成為重要客戶。

據悉，綠城服務在市場系統里面專門成立十大專班，做金融、做醫院、做學校、做軌道交通等業務。

當前，該公司公服業務主要立足于華東地區，占比近70%，與浙江省轄下11個地市的開發區都有合作，近期亦簽約整個無錫的城市投資集團。

據投資者稱，綠城服務指公建服務相對住宅或商務辦公業態可持續可持續性更強，未來公服與房地產服務規模大概會做到55開。

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