已購公房有什么優缺點？首套房為什么不要寫兩個人的名字？

已購公房買了之后算商品房嗎

已購公房買了之后不算商品房。雖然購買公房以后，房地局過戶后下發的房本是商品房房本，但已購公房與商品房還是有很大區別的。已購公房與商品房具體區別如下：

1、已購公房：公房一般指原來是單位或企業分給職工的住房，房改以后買成個人產權的是已購公房，基本都可以直接上市交易，沒有買成產權的為使用權，不能直接上市交易。公房一般小戶型多，物業管理費用低，房齡老，采光好，房屋使用面積大。

2、商品房：商品房是具有經營資格的房地產開發公司(包括外商投資企業)通過出讓方式取得土地使用權后經營的住宅，均按市場價出售。商品房一般物業管理費比公房高一些，管理好一些，樓齡新，公攤面積大，大戶型多一些，普遍而言，和公房相比，普遍而言使用面積相對小。

3、二者稅費收的有所不同：契稅都是一樣的，公房滿兩年就沒有增值稅，公房絕大部分是查不到原值的，所以個稅是1%征收，而商品房是收差額20%，而且商品房如果不滿兩年是有個全額的5.6%的增值稅，滿兩年普通住宅則免收，滿兩年的非普通住宅則按差額的5.6%征收。

為什么不建議購買二手房

1、基礎設施老化

二手房基本上都隸屬于老小區，不少老小區的技術設施都是跟著建房一起建設的，自然也會相對老舊很多。在和一手房進行對比時，自然不占優勢。而且因為建造時間久遠，不少設施也不夠完備，導致人們的生活需求不能完全滿足。

2、更改裝修方案麻煩

如果不按照原主的裝修來，就需要將原本所有的裝潢設計推倒重來。但凡動得稍微大一點，可能涉及到整個結構上的重組，到時會增添不少麻煩。不光耗時耗力，裝修時所有家具的重組，也會是一筆不小的開銷。

3、抵押價格低

對于普通工薪階層來說，買房可能只是用于居住，部分人可能用于出租，增添收入。但是對于需要大量流動資金的生意人來說，房屋作為獨立的不動產，又擁有了特殊的含義，可以作為資產進行抵押，以獲得周轉的金錢。

如果是一手房的話，居住的時間較短，而且房屋整體資質優秀，能借貸到的資金偏多。但是二手房的使用時間長，在做抵押時勢必會影響房屋價值，導致能獲得的周轉資金大大縮水。

已購公房有什么優缺點

1、已購公房是原來單位福利分房，員工以成本價，優惠價，標準價三種方式之間購得。已購公房包括央產房和普通公房，央產房需要單位同意辦理上市后方可出售過戶，普通公房需要注意，原單位是否有優先購買權，是否有限制出售的條款，一般在原始購房契約上有寫。

2、與商品房區別，繳稅是多了土地出讓金，但是金額不多，如果滿五年不有個稅的房子，商品房是按差價的20%交個稅，公房因為沒有原值，按網簽價1%繳個稅。商品房商業貸款，單價和總價超環線指導價的時候就是非普通住宅，會產生差額增值稅，公房的話，沒有非普一說，網簽價高也沒關系。

3、公房缺點：多數建成年代久有可能太老的房子會影響貸款年限，戶型一般，小面積較多，優點：位置好，稅少，貸款高一些，戶型緊湊，低總價能購買居室功能更好一些。

首套房為什么不要寫兩個人的名字

1、手續麻煩。

如果在房產證上寫夫妻兩個人的名字，那無論是去辦理房貸還是辦理房產手續都非常麻煩。比如在辦理房貸的時候，必須提供夫妻兩個人的申請材料，包括基礎材料以及工作證明，銀行流水，無房產證明等等。

2、影響離婚析產。

夫妻共同購買房屋有可能發生離婚或產生其他糾紛。如果只有一方的名字在房產證上則會給解決問題帶來不小的麻煩。雙方將無法分割房屋資產，這將導致一方擁有更多的權利和選擇。因此，建議夫妻在購買房屋時，對這些潛在的風險做出充分的考慮，特別是在婚姻關系未穩定的情況下。

買房寫兩個人名字好處有哪些

1、法律角度

在法律上，房產證上的名字是兩個人還是一個人，其性質是一樣的。因為在法律上是有相關規定的，夫妻雙方婚后所購買的房子屬于夫妻雙方的共同財產，所以不管寫誰的名字都一樣。即使雙方離婚，都是一人一半。只寫了一個人的名字，也不妨礙另一個人的權益。

2、個人安全感

大多數人對于法律規定都保留了懷疑的態度，所以雙方在買房時，沒有寫上對方的名字，內心就會感到擔心。因為畢竟房子對于普通家庭來說房子是重要的投入，一旦兩人的婚姻遇到了危機，房子就會成為夫妻兩人爭議的焦點。

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